Baufinanzierung

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Der Bau eines eigenen Hauses oder der Kauf einer Immobilie sind für viele Menschen die größte Investition im gesamten Leben. Umso wichtige ist es sich vor dem Kauf oder Baubeginn ausführlich über mögliche Finanzierungen und Möglichkeiten zu informieren. Damit der Traum von den eigenen vier Wänden in Erfüllung geht, ist eine gründlich durchdachte Baufinanzierung erforderlich. Eine Baufinanzierung bringt meist sehr langfristige finanzielle Verpflichtungen mit sich. Prüfen Sie daher gerade zu Beginn die möglichen Finanzierungsangebote ganz genau. Auch scheinbar kleine Unterschiede können im Verlauf große Auswirkungen haben und im schlimmsten Fall sogar zum Scheitern Ihres Bauprojektes führen.

Baufinanzierung

Im Zusammenhang mit der Finanzierung von Wohnungen und Häusern fallen oft die Begriffe Baufinanzierung oder Immobilienfinanzierung. Beide meinen in der Regel das Gleiche. Vom reinen Wortlaut her steht eine „Baufinanzierung“ für den Bau einer Immobilie. Eine Immobilienfinanzierung oder auch Immobilienkredit hingegen konzentriert sich auf den Erwerb einer bereits fertigen neuen oder auch gebrauchten Immobilie. Dennoch kommt es im Sprachgebrauch oft zur Vermischung der Begriffe.

Wofür eignen sich Immobilienkredite und Baufinanzierungen?

Eine Immobilienfinanzierung kommt klassischerweise immer dann zum Einsatz, wenn es sich um eine der folgenden Situationen handelt:

Bau oder Kauf einer selbst genutzter Immobilien
Bau oder Kauf von fremd genutzten Immobilien (z.B. als Kapitalanlage)
Bau oder Kauf von gewerblich genutzten Immobilien
Kauf unbebauter Grundstücke

Egal ist dabei, ob es sich um Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser handelt. Auch für bestimmte Arten von Modernisierungen, Sanierungen oder Umbauten von Immobilien können Sie eine Immobilienfinanzierung beantragen. Bei kleineren Renovierungen empfiehlt sich hingegen eher der Rückgriff auf einen Modernisierungskredit, der heute von vielen Kreditanbietern offeriert wird.

Prüfen Sie Ihre Einkommenssituation ganz genau

Bevor Sie eine Baufinanzierung beantragen, sollten Sie gründlich überlegen, ob Sie diese Finanzierung langfristig verkraften können. Prüfen Sie Ihre aktuelle Einkommenssituation auch auf Nachhaltigkeit – werden Sie also voraussichtlich auch z.B. in 10 Jahren noch über mindestens das gleiche Einkommen verfügen? Fragen Sie sich, wie sicher Ihr derzeitiger Arbeitsplatz ist. Wenn Sie in einer zukunftssicheren Branche arbeiten, dann besitzen Sie eine solide Basis, dass Ihr Bauprojekt und die Tilgung des Baudarlehens gelingen. Darüber hinaus sollten Sie auch Ihre Familienplanung in die Baufinanzierung mit einkalkulieren, damit Sie beispielsweise auch dann, wenn Ihr Kinderwunsch in Erfüllung geht und dadurch Ihre monatlichen Ausgaben steigen, noch genügend finanziellen Spielraum trotz monatlicher Tilgungsraten zur Verfügung haben. Rechnen Sie allein vor diesem Hintergrund und der steigenden Inflation stets einen Aufschlag bzw. Sicherheitspuffer hinzu.

Wie gut kennen Sie sich mit Finanzierungen aus?

Machen Sie die Entscheidung für einen Kreditgeber bzw. ein Kreditinstitut auch davon abhängig, wie erfahren Sie in diesem Bereich sind. Wenn Sie noch keine Ahnung haben und viele Fragen, dann lohnt es sich mit einer Sparkasse oder Volksbank vor Ort zu sprechen oder einer anderen Filialbank auf die Sie jederzeit persönlich zugehen können. Die ggf. etwas höheren Zinsen und Konditionen lohnen sich, ehe es am Ende zu Fehlern kommt, die deutlich teurer werden können oder gar Ihr gesamtes Vorhaben gefährden.

Wenn Sie schon über ein entsprechendes Know-how oder Erfahrungen aus früheren Finanzierungen verfügen, dann können Sie auch auf einen der vielen Onlineanbieter zurückgreifen. Auch im Internet können Sie inzwischen problemlos Baufinanzierungen abschließen und Immobilienkredit beantragen. Der persönliche Kontakt erfolgt in der Regel via Telefon oder Service-Chat. Die Konditionen sind – alleine durch den Wegfall von Filialen und daraus resultierenden Fixkosten – oftmals günstiger.

Für welchen Weg Sie sich auch entscheiden, eines muss Ihnen klar sein: Wurde die Baufinanzierung einmal beantragt und bewilligt, dann müssen Sie monatlich die vereinbarte Rate an die jeweilige Bank, Sparkasse oder Direktbank überweisen. Sollten Sie plötzlich nicht mehr in der Lage sein, die Rate in der vereinbarten Höhe zu bezahlen, besteht die Gefahr, dass Sie Ihr Eigenheim verlieren.

Achten Sie nicht nur auf den Kaufpreis allein

Der Bau eines Hauses oder auch der Kauf einer Eigentumswohnung ist nicht nur mit der Bezahlung des Kaufpreises getan. Überlegen Sie daher, bevor Sie die Finanzierung Ihres Eigenheims beantragen, ob Sie genügend Eigenkapital besitzen, um auch die beim Erwerb anfallenden Nebenkosten, wie beispielsweise die Kosten für Ihren Makler, die Grunderwerbssteuer sowie die Gebühren für den Notar, bezahlen können.

Auch nötige Renovierungen oder Sanierungen können nochmals deutlich zu Buche schlagen. Alleine der Kauf einer neuen Küche kann am Ende entscheidend für die gesamte Finanzierbarkeit sein. Fragen Sie sich also im Rahmen Ihrer Gesamtkalkulation ganz genau, welche Kosten noch hinzukommen können und planen Sie Ihre Finanzierung auf Basis dieses echten Kreditbedarfs. Es bringt nichts, sich hier selber zu betrügen und Dinge schön zu rechnen. Am Ende müssen Sie die höhere reale Belastung tragen können. Wenn an alles gedacht wurde und auch dann noch die Rate in Ihr Budget passt, dann können Sie sich auch wirklich an Ihrem neuen Eigenheim erfreuen und sorgenfrei in die Zukunft blicken.

Ihre Baufinanzierung sollten Sie zusammen mit der Bank so gestalten, dass Sie Ihr Eigenheim spätestens beim Erreichen des 60. Lebensjahres vollständig abbezahlt haben und ab diesem Zeitpunkt schuldenfrei in Ihrem Eigenheim wohnen können. Bereits, wenn Sie die Baufinanzierung beantragen, sollten Sie mögliche Folgekosten mit einplanen, denn bereits nach fünf Jahren können bereits weitere Kosten durch Modernisierungen oder erforderliche Sanierungsarbeiten an Ihrem Eigenheim entstehen, für welche Sie finanzielle Rücklagen in ausreichender Höhe benötigen. Und seien Sie nicht zu sparsam – auch ein Urlaub oder z.B. eine neue Waschmaschine können und sollen zwischendurch anfallen. Stecken Sie also nicht den letzten Cent ins Haus sondern halten Sie auch dafür noch Reserven bereit.

Festlegung der Tilgungsrate und Recht auf Sondertilgungen

Am besten ist es, von Beginn an eine möglichst hohe Tilgungsrate zu vereinbaren und das Ziel zu verfolgen, den Kredit zügig zurückzuzahlen. Wie oben erwähnt sollten Sie aber auch nicht zu sportlich sein. Wählen Sie eine für Sie wirklich „gut finanzierbare“ und langfristig tragbare Rate. In der Regel können Sie bei den Banken auch im Laufe der Finanzierung die Tilgungsrate senken. Dies hat für Sie den Vorteil einer ab dann geringeren Belastung. Die Bank hat den Vorteil, dass sie auf dieses Weise länger am jeweiligen Immobilienkredit verdient.

Anders gestaltet sich die Situation meist, wenn Sondertilgungen oder die Erhöhung der monatlichen Rate gewünscht sind. Da die Banken hier Zinsverluste durch die schnellere Rückzahlung erleiden werden derartige vorzeitige oder beschleunigte Rückzahlungen nur selten bewilligt. Lassen Sie sich also am besten schon direkt beim Abschluss Ihrer Finanzierung das Recht auf Sondertilgungen in bestimmter Höhe einräumen. Nichts ist ärgerlicher, als später z.B. durch Erbschaft, Prämie des Arbeitgebers oder einen kleinen Lottogewinn über Geld zu verfügen und parallel einen Kredit laufen zu haben, den man nicht zumindest zu Teilen damit tilgen kann. Beliebt sind z.B. Optionen wie 5.000 – 10.000 Euro Sondertilgung pro Jahr. Ob Sie diese nutzen oder nicht können Sie selber entscheiden. Wichtig ist, dass Sie das Recht dazu haben und keine zusätzlichen Kosten anfallen.

Wenn Sie dennoch das gesamte Darlehen vorzeitig ablösen möchten, dann müssen Sie der Bank bzw. dem Kreditinstitut eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen. Dabei wird der durch die vorzeitige Rückzahlung entgangene Verlust berechnet und Ihnen entsprechend in Rechnung gestellt.